¿Qué es un programa de préstamos con opción de pago ARM?

Este programa de préstamos es una hipoteca de tasa ajustable con un pago mensual inicial bajo que aumentará cada año por los primeros cinco años del préstamo. También ofrece otras opciones de pago para ayudarle a presupuestar su flujo de caja mensual.

• Pago mensual mínimo
• Pago de interés solamente
• Pago amortizado a 30 años
• Pago amortizado a 40 años
• Pago amortizado a 15 años

Es una tasa de interés inicial baja que le permite hacer pagos hipotecarios iniciales muy bajos y cuyos intereses bajos le permiten calificar para adquirir una casa más grande.

Cálculo del pago mensual: El pago durante los primeros cinco años empieza a calcularse usando la tasa inicial baja, generalmente de 1 a 2 por ciento. Ésta será su tasa de pago. Cada año el pago se incrementará en 7.5 por ciento durante los primeros cinco años.

En el sexto año, el pago entonces será calculado usando la tasa índice más tasa del margen, y amortizado sobre el plazo restante del préstamo. Para un préstamo a treinta años, el plazo restante es veinticinco años y para un préstamo de cuarenta años el plazo restante es treinticinco años.

La tasa del mercado es la tasa de interés que el banco le cobrará cada mes. Algunos programas usarán la tasa de introducción como la tasa del mercado por los primeros tres meses. Después del período de introducción, la tasa del mercado será ajustada a la tasa índice más la tasa del margen.

Interés diferido: La opción del pago mínimo puede ayudarle a mantener sus pagos mensuales a su alcance. Si el pago mensual mínimo no es suficiente para pagar los intereses mensuales que se deben, usted tendrá que optar por el interés diferido. Ésto quiere decir, el interés que no fue pagado será agregado al principal del saldo de su préstamo. Su saldo del préstamo se incrementa cada mes. Aquí es donde el término préstamo amortizado negativo entra a tallar. El saldo aumenta en lugar de disminuir como en un préstamo normal. Usted puede evitar el interés diferido al escoger la opción de pago de interés solamente.

Opciones de pago: Generalmente con la opción ARM usted tiene por lo menos dos elecciones de pagos totalmente amortizados, haciendo que su préstamo se pague más rápido. Si usted prefiere pagar su préstamo según su programa de pagos, usted puede hacer el pago totalmente amortizado en base a un préstamo de treinta o cuarenta años, o usted puede escoger la opción de pago de quince años para la creación rápida de capital sobre el valor de la casa (equity).

Los programas de préstamos con la opción ARM son recomendables para usted si desea ser dueño de la propiedad solamente por un período corto de tiempo y prefiere tener capacidad de pago y flexibilidad en su pago mensual. Sin embargo, si selecciona la opción de pago mínimo en los primeros años, usted debe prepararse para tener posibles incrementos repentinos en sus pagos mensuales en adelante.

Cuatro tipos de opciones de pago:

Pago mínimo
Con la opción de pago mínimo, su pago mensual se establece por doce meses a su tasa de interés inicial. Después de ésto, el pago cambia anualmente.

Pago de interés solamente
Con la opción de pago de interés solamente, usted puede evitar el interés diferido, cuando el pago mínimo no es suficiente para pagar el interés que se debe mensualmente. Esta opción de pago no resulta en una reducción del principal. El pago de interés solamente cambiará cada mes en base a los cambios en el índice ARM usado para determinar su tasa totalmente indexada.

Pago totalmente amortizado a quince, treinta o cuarenta años
Totalmente amortizado significa que usted tiene pagos mensuales iguales por el plazo completo del préstamo y tiene un saldo cero al final. Con pagos totalmente amortizados, usted paga ambos el principal y el interés. Su pago se calcula cada mes en base a la tasa totalmente indexada del mes anterior, al saldo del préstamo y al plazo restante del préstamo.

Índice más Margen
El índice es la tasa base que se usa para determinar su tasa de interés. La mayoría de las personas conocen la tasa de interés preferente, Bonos T o o Cofi. Los programas de opción ARM generalmente se basan en uno de los siguientes índices:

• Promedio Mensual del Tesoro (MTA por sus siglas en Inglés)
• Tipo de Interés Interbancario de Londres (LIBOR por sus siglas en Inglés)
• Índice del Costo de Fondos del 11avo Distrito (COFI por sus siglas en Inglés)
• Índice de ahorros en los costos (COSI por sus siglas en Inglés)

El Margen es el número de puntos de porcentaje (por ejemplo, 2.75) que el prestamista agrega a la tasa índice para calcular la tasa de interés ARM, o tasa del mercado, en cada ajuste. El margen se fija al momento que se financia el préstamo.

La tasa de interés que le cargarán es la tasa índice más el margen.

La opción de pago ARM tiene diferentes nombres: Opción ARM, OpciónPago (PayOption), Recoge un Pago (Pick-a-Payment), Variable Negativa Amortizable (Neg Am Variable), Préstamo amortizado negativo (Negative Amortized loan)

Compare las ventajas de otros programas de préstamos

Calculate Cálculo de mis pagos del préstamo de opción ARM